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日前，宁波市住房和城乡建设局公布消息，为加快住房置换效率，满足居民住房改善需求，宁波真正开始启动全市住房“换新购”活动。本次“换新购”活动由宁波市住建局指导，宁波市房地产业协会主办。
“换新购”是指购房者出售二手住房后，换购新建商品住房。宁波市房地产业协会相关负责的人介绍，“换新购”服务大致上可以分为三个步骤。
首先，购房者应签署协议，明确房源。即购房者确认改善需求，在参与活动楼盘中选定心仪的新建商品住房房源，与开发企业签订新建商品住房（放心买）认购协议，与经纪机构签署二手住房（优先卖）协议，明确意向买进和售出房源，同时签署三方协议。
其次，锁定房源，优先售卖。在协议规定期限内，房企为购房者锁定意向房源，同时经纪机构通过“优先卖”服务，帮购房者通过线上流量倾斜、经纪人端线上线下聚焦推广加速二手住房销售，缩短二手住房售出周期。
最后，根据成交与否，履行合同。若二手住房在约定时间内售出，则购房者按约定流程办理新建商品住房购买手续；如二手住房未在约定时间内售出，则房企按照约定退还新建商品住房认购金，购房者无需承担违约责任。
据悉，在宁波市房地产业协会倡议发动下，目前该市已有13家房企的34个楼盘，以及23家房产经纪机构参与该活动。
“在协议期内，开发企业为购房者锁定意向房源，同时经纪机构通过优先售卖服务，帮助客户加快二手住房销售速度，有利于缩短二手住房售出周期。”镜鉴咨询创始人张宏伟表示。
同时，张宏伟认为“换新购”可提升新房购买率，此类政策叠加近期落地的首付比例降低等措施，降低了改善需求门槛。对于面向改善需求的楼盘来讲，此举有助于去化项目库存，尤其是宁波郊区新盘的大户型项目，有可能迎来一波销售上涨行情。
事实上，不只是宁波，此前南京、宿迁、淄博、扬州、海宁等多地政府部门，先后提出购房“以旧换新”活动，部分城市甚至提出换房可给予适当补贴的阶段性扶持措施。
分析人士认为，当前二手房普遍难卖的情况下，“换新购”及“以旧换新”政策助力置换群体卖出旧房的同时，还最好能够降低此类群体在置换过程中可能形成的“踏空”的担忧，通过打通一二手房市场流通渠道等方式，深度激活市场的改善型需求。
从具体政策来看，当前推行“换新购”措施的大部分城市，其架构及流程往往是：购房者、开发商、中介签订三方协议，购房者确定新房房源后，向房企交纳定金锁定意向房源，中介集中资源优先推售购房者的旧房，一般旧房挂牌及售出会有3-6个月的期限，期限内若旧房卖出，双方的购房合同生效，反之开发商则退还购房者定金。
对于此类活动，部分开发商的反响较为积极。今年9月6日，淄博市推出首批“以旧换新”活动后，据克而瑞统计，包括万科、旭辉、绿城等大型房企在内的12家开发商和房地产经纪机构代表签署合作协议。在南京，保利、招商、万科、中海、金基等企业参加了9月初该市的“换新购”活动。扬州方面，万科、扬州中广置业、华建、新能源、恒通、中信泰富、中海、卓杰地产、远大不动产、和润房产等企业，成为“以旧换新”试点企业。
克而瑞分析师表示，多个城市密集出台“以旧换新”政策或提供相关服务，某些特定的程度上能帮助置换需求客户快速卖房，同时能降低购房者置换房产的机会成本；而通过出售旧房获得财政补贴，还可降低购房者购买新房的成本，提高购房意愿。“该政策及服务可以盘活存量房，提高市场活跃度，进而促进房地产市场平稳健康发展。”
不过，对于该政策的效果，克而瑞分析师认为，当前新房去化不理想，二手房挂牌数量高、成交量未见起色的情况下，多城市推行的该模式效果较为有限。
“当前整体市场承压的情况下，政策执行效果不一。那些效果较好的项目主要得益于房企给予购房者实打实的优惠，或者房企实力较强，可以调动多方资源，通过以旧换新加快实现新房去化。”上述分析师称。
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