近日，横岗街道腾昌花园小区外墙瓷砖脱落砸中多辆车，还导致一位居民受伤。伴随着近期暴雨和高温等极端天气，小区外墙瓷砖脱落事件增多，不仅严重干扰了居民的正常生活，也给公共安全导致非常严重威胁。

  “要维权，需先弄清楚责任主体是谁。”龙岗区融媒集团常年法律顾问、广东诚公（坪山）律师事务所律师杜大鹏表示，居住小区房屋外墙属于共用部位，归业主共有。在质保期外的，由业主承担主体责任，物业服务企业按照合同约定承担对应维护责任。根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用下，房屋在质保期内的，维修费用或因房屋建筑工程质量缺陷造成的损害，可向建筑设计企业提出赔偿，而质保期外由业主自行负责。那么质保期是多久？有关专家这样认为，居住小区的建筑工程外墙质保时间一般是竣工验收后两年内。

  记者调查发现，虽然有明确的法律依据，但维权却仍然很难。就拿“龙岗民声”栏目曾报道过的龙岗街道五联社区国香尚居小区来说，自2014年入住不久后，业主就投诉外墙掉瓷砖的现象，物业当时称要成立业委会统一申请，但小区业委会成立后，但房屋已经过了两年的质保期，修缮涉及房屋本体维修基金的使用问题，遭到业主的反对，所以问题多年得不到解决。最后，经“龙岗民声”栏目报道介入后，小区开发商完成了修缮。

  以腾昌花园小区为例，这是一个老旧小区，多年来外墙瓷砖脱落频发，仅今年因外墙瓷砖脱落导致车辆被砸事件就发生了20余起，还有一位居民被砸伤。这笔钱谁出？《中华人民共和国民法典》明确规定，如果属于外墙瓷砖脱落导致的侵权责任，是有质保期的。质保期满之后，所有人、管理人承担了侵权责任，就无法向开发商进行追偿了。

  杜大鹏还补充表示，质保期外如果物业购买了小区公共意外险，可向保险公司索赔。否则，居住小区房屋外立面属于共用部位，归业主共有，在质保期外由业主承担主体责任，物业服务企业按照合同约定承担对应维护责任。

  针对外墙瓷砖脱落情况，杜大鹏建议由业主委员会组织实施维修，并可启用本体维修基金；未成立业主委员会的，由物业服务企业组织实施维修。

  但也有业主表示：“如果是因外墙实施工程单位的资质、用料、工艺、质量控制等问题导致外墙瓷砖脱落，质保期外也应由责任主体来解决，而不是动用本体维修基金。”

  本体维修基金是由业主在购房时向有关部门缴纳并由有关部门管理储备，大多数都用在居住小区共用部位、共用设施设备质保期满后的维修和更新、改造。按照相关规定，外墙瓷砖脱落可申请和使用住宅专项维修基金。然而，住宅楼外墙维修属于公共部分的“大项开支”，动辄上百万元，这笔钱的申请不仅流程严格，而且对使用比例的要求也很严格。其中，30%用于房屋本体共用部位的日常维修和零星小修，其余的70%用于房屋本体共用部位中修以上维护工程；用于中修以上维护工程时，须经业主管委会或该栋50%业主同意。

  在腾昌花园小区，由于过了质保期，要完全解决外墙瓷砖脱落问题，就要启用本体维修基金。目前，小区的本体维修基金有180多万元，由于没业委会，小区业主委托物业申请维修基金来修缮。然而，该基金最多只可以使用70%比例，不足的资金要业主众筹，由于筹集资金失败，维修陷入困局。

  “我感觉这次有希望。”物业黄经理兴奋地说，在“龙岗民声”的介入下，街道和住建部门很看重，物业已将做好的外墙维修方案送至横岗街道办。目前，区住房和建设局派了专人和物业对接商讨外墙维修具体实施方案。